(银行APP中关于保证金的介绍 来源：信网)
这类冻结业务看似资金仍在个人名下并且有银行监管，十分可信，可细看多家银行的服务协议，其中都明确约定银行方面对企业与个人之间的任何争议和纠纷不承担任何垫付、担保和赔偿责任;若企业或个人任何乙方提供的信息存在错误、虚假、欺诈或资金监管来源不合法等情况，银行方面有权立即停止服务，由此产生的责任、风险、损失由企业或个人各自承担。
(某银行APP协议里的“免责条款” 来源：信网)
如今，信网再登录招商银行APP，在保证金冻结栏目下仍有不少地产项目，冻结金额少则两三万，多的有二十万。而监管协议中仍是只有客户本人与银行两方，没有出现与地产项目有关的信息，而银行方面的“免责条款”也依旧存在。
只冻结不收钱不算违规 开发商行为引起监管部门注意
放眼现在的房地产市场，冻结验资已经成为开发企业惯用的手段，究其原因无非有两点。一是在未取得预售许可证的情况下，开发商希望以此评估客户的购房诚意和购买能力，避免水客踩盘，让目标客户更为清晰。二是冻结验资可以更强烈地激发客户的猎奇心理，在客户和同行中树立项目“高大上”的形象，凸显项目的高端地位。
业内人士介绍，从新建商品房预售制度来说，购房者在住房的建设过程中就支付了全部的房价款，本身就承担了不小的风险。要求开发商取得预售许可证才可以销售，在一定程度上就是帮助购房者分担风险。如今，开发商却能通过其他方式在未取得预售许可证的情况下“控制”客户的购房款，无疑是与希望通过预售规范开发商销售行为、保护消费者合法权益的初衷背道而驰。
为此，业内人士建议：“回到冻结验资这项业务上，一方面需要银行等第三方机构完善服务协议，加强对合作方的资质审查，避免成为房地产开发企业违规操作的帮手;另一方面则是需要住建部门对此类打擦边球的行为进行明确的定性判断，从监管层面维护购房者的合法权益。”
信网也就这一情况通过信件形式咨询了业务主管部门，从青岛银保监局反馈的情况看，冻结验资所涉及的业务问题归属各银行负责解答，但银行方面也只是解释称冻结业务不涉及资金交易，不需要预售许可证。
在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)中有这样的规定：“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。”显然，一些开发商像是通过冻结验资来给客户排定选房顺序、给予额外优惠的行为是与这一规定相违背的。
那么，开发商要求客户冻结验资的行为究竟是什么性质，西海岸新区住房交易中心给出了这样的答复：“现有预售证才能收钱的规定是一直执行的，但是冻结并不是开发商收钱，不违规。不过如果落实清楚开发商确实有这样的要求，我们会叫停的。”工作人员表示几年前楼市火爆的时候，确实有一些开发商采用各种方式抬高购房门槛，出现过一些损害购房者合法权益的行为，但近一两年青岛的房地产市场比较平稳，“一房难求”的局面已经不复存在，像开发商说的那种不冻结、不验资就选不上房的情况几乎不会发生，“冻结这种操作还是有一定风险的，我们接到这类投诉一是建议消费者不要参加，二是会联系开发商进行核实，如果有这种情况就会要求停止。”
随后，信网也就这一问题联系了青岛市住房和城乡建设局市场监管处，工作人员表示开发商“无证收费”的问题需要有项目属地的房屋交易中心进行调查落实，也需要已经办理相关手续的购房者协助提供证据，“一旦落实在包括未取得商品房预售许可证擅自预售商品房或者以收取定金等各种形式变相预售商品房的，开发企业会在信用考核中被扣分处罚。” 信网记者
