近期，济南工业北路张马屯“新地王”事件持续升温，周边在售项目的“封盘涨价”牵动着广大购房者敏感的神经。联想到6月底的唐冶“地王”，济南土地市场疯了吗？下半年是不是土地供应会更少？对此，记者深入调查，还原一个真实的济南土地市场。
齐鲁晚报记者 喻雯 实习生 王芸芸
“地王”是个例底价成交是主流
“现在拿地必须得解放思想，太保守了拿不到。”随着济南土地市场的持续升温，一位房企负责人感慨，济南上半年土地成交创新高，库存量减少，而出于市场开发的需要，大家又必须得拿到土地，“各大房企都抱着这样的决心，对于地块，尤其是好地段稀缺资源的争抢就成了必然。”
不过，世联行山东区域总经理朱江表示，近期济南高价“地王”的出现只是个案，不能完全代表济南整体的市场行情。
记者查询今年1月到8月的济南土地成交记录后发现，底价成交仍是市场主流，激烈争夺的地块也就是6月底的唐冶、韩仓河地块以及8月的张马屯地块。
“土地供应的区域分化比较明显，住宅地块成交的主力都在东部，像西客站片区主要是商业地块，天桥和高新大多是工业用地。”朱江说，统计显示，从6月份以来，已出让居住用地约3000亩，建筑体量为460万平方米。
“济南特别是东部新区高速发展，产业和人口聚集能力增强，吸引力也越来越强。”山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗说，目前成交和争抢的主力在东城，中央商务区建设不断加快，加之新东站、轨道交通等交通网络和周边配套逐步完善，都预示着济南东拓步伐再次提速，对周边城市和购房者吸引力正在增强。
从全国的土地市场来看，北上广深一线 城市土地市场竞争激烈、地价较高，很多大型房企把注意力转向二线城市中房价尚未大幅上涨的城市。济南近年来房地产市场一直比较平稳，总体价格不高，引来不少外地大型房企入局。
“跟济南同等类型的省会城市，比如郑州、合肥等，无论是地价还是房价，都比济南高，郑州的房子均价在13000元左右，相比之下，济南的土地市场对房企更有吸引力。”朱江说。
上半年供地少两成成交价涨了21%
统计显示，上半年济南商品房预售面积、销售额分别增长15 . 9%和20 . 3%，住宅去库存周期由年初9 . 6个月缩至7 . 7个月。综合来看，住宅去库存压力不是很大，处于良性区间。“这也是房企拿地热情高涨至关重要的因素。”李铁岗说，除此之外，济南实施旧城改造，居民房屋征收货币化补偿比例提高了，拆迁居民购房需求旺盛，也带动了房地产一级市场向好。
库存在持续下降，但上半年却没有足够的土地流入市场。对此，省城一家负责土地熟化的公司负责人坦言，土地供应之前要先进行拆迁熟化，而拆迁有时不会像预期那样顺利，这需要时间和周期。而且拆迁之后的土地也不可能马上就进行转让，还取决于土地的熟化程度，这是影响土地供应的一大因素。
由于济南上半年住宅用地供应同比少了22 . 9%，仅3543亩，住宅地块成交价格已经同比上升了21%，成交均价达到485万元/亩。当然，这主要缘于6月底成交的唐冶片区七宗住宅用地均出现了高溢价的情况，其中五宗溢价率在200%以上，拉高了整个住宅用地市场的成交均价。“总体来说，处于稳中上涨。”朱江说。
全年供地8000多亩以往才五六千亩
记者了解到，为了保证住宅土地的充分供应，稳定市场预期，近期，济南将有1300余亩居住用地挂牌出让。此外，根据年初供地计划，年底前还有约4000亩居住用地可供应，各区各平台将加快土地熟化，尽快推向市场。从今年全年看，住宅用地供应量为8000多亩，将明显超出以往每年五六千亩的供应量，这也是近几年来住宅用地供应首次大幅增长。1月至8月的住宅供应量，已经相当于以往全年的量。
此外，根据济南的土地储备情况，预计明年市区还有约8000亩经营性用地可以投放市场。
年底前向市场投放的4000亩居住用地主要分布在哪儿？记者了解到，主要是历城区彩石片区、王舍人片区，历下区刘智远片区，天桥区鹊山片 区，市中区南北康片区等。
“像王舍人片区，因新东站和地铁建设，未来的发展和规划都比较好。南北康片区也是比较成熟的片区，再加上鹊山片区，可以满足市民在省城东、南、西、北各个区域买房的需求。”李铁岗说。
业内测算，未来4000亩的土地供应可以形成700万平米的开发量，这会对市场带来怎样的影响？朱江说，2013年至2015年，济南的住宅预售面积分别是700万平米、800万平米、1000万平米，“从今年的市场行情看，全年的成交量在1000万平米左右。”朱江说，算上今年1月到8月初的土地供应，今年全年的住宅土地供应将形成1300万平米左右的市场供应，总体上可以满足市场上的住宅需求。
“土地市场供应四面开花，这也决定了未来住宅产品的分布是全市范围的。”朱江说，广大购房者无需恐慌，也不要受近期部分热地的影响去恐慌性买房，还得从个人居住需求出发。
