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杨侃:后疫情时代房地产行业的“两大背景、六个破局”

发布时间:2020-08-13 21:55:43 来源: 作者:
金融界网站讯 8月11日,由金融界主办的“大湾区地产行动力与新动力”专题研讨会在深圳召开。这是金融界地产工作

  金融界网站讯 8月11日,由金融界主办的“大湾区地产行动力与新动力”专题研讨会在深圳召开。这是金融界地产工作室聚焦“后疫情时代房地产业发展思与行”的系列活动之一。当下正是中国经济恢复的关键节点,房地产企业发展也正在新环境下悄然分化。这其中,大湾区地产圈是一抹亮色,无论在总量还是结构,都有持续创新表现和内在质地升级。此次研讨会热议大湾区房企行动与变化、投资机构对房地产企业经营、管理、发展的“变与不变”等问题。

  平安证券研究所地产团队执行副总经理杨侃就“后疫情时代房地产企业如何破局突围”分享了自己的看法,从数据分析的角度介绍了后疫情时代房地产行业的两大背景,以及建立在此背景之上的房企破局突围之道。

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图为:平安证券研究所地产团队副总经理 杨侃

  谈到房地产行业就不得不提政策背景,在年初疫情的影响下,国家和地方陆续出台了一些房地产行业的相关政策,这些政策主要集中在供给端,杨侃指出,“从驻马店到宝鸡,但凡涉及到需求端放松的政策基本上都是‘一日游’,所以应当注意,房地产行业的相关政策主基调并没有发生松动,在讨论房企如何突围破局时,更多应站在‘房住不炒’、‘三稳’的新常态下。”

  在行业背景层面,杨侃补充到,“2019年整个市场的销售金额为正增长,此外今年疫情过后市场复苏力度也大于预期,不少人认为从量的角度,近两年可能成为行业高点,但以美、日的经验来看,结合存量更新、改善、城镇化的需求,未来10年整个行业总量还是会保持在较高位置,但毛利率水平可能会有所下降。”

  在“房住不炒”的政策背景与总量稳定、毛利率下降的行业背景之下,房企在寻求突围的道路上出现六个破局,杨侃指出,“破局一是运营模式的变化,房企的战略从囤地转向高周转,从50强房企2017年到2019年的拿地项目数据来看,囤地的少了,小项目高周转成为主流,未来在以稳为主的行业背景下,强调周转将会是一个主流策略。”

  “破局二是从粗放到精细的转变,在地价房价稳定的背景下,房企间盈利差异将更多取决其成本控制及管控效率,对其经营开发提出更精细化要求,而高周转率能提高资金利用效率,维持较高ROE水平。得益于过往房价整体持续上涨,即使短期房企拿地较贵,但在经历一段时间的房价上涨后,依旧能实现较好盈利。随着房价上涨放缓,将对开发商拿地提出更高要求,叠加融资端收紧及杠杆高企,开发商将更注重拿地质量,单个项目容错率快速下降,房企将由粗放型经营向精细化运作转变。”

  “第三个破局是非市场化拿地,过往招拍挂为大多数房企主要的拿地渠道,随着地价持续高企,为降低拿地成本,2014年以来房企明显加强了收并购、旧改等其它拿地渠道。同时通过一二级联动、商业文旅配套等方式加大非市场化拿地力度。在稳地价稳房价的政策预期下,通过非市场化拿地获得优质土储将成为房企的重要竞争力之一。”

  回归一、二线热门城市圈成为近年来房企发展的一大趋势,对此杨侃指出,“破局四的焦点在于城市圈,一、二线城市资源争夺竞争激烈,因此对高品质产品的诉求较高。而三、四线城市尽管从长期来看,缺乏人口与产业的支撑,但其地价较一、二线城市更低,且土地供应量丰富,更加适合高周转的运营模式。一、二线做品质,三、四线高周转,将成为未来房企城市圈布局的一大趋势。

  最后,杨侃从业务多元化以及产品质量角度进一步补充了房企的破局突围实践,杨侃说到,“破局五,从恒大涉足新能源汽车,到大量房企分拆物业上市,这些现象都反映出房企对多元化业务布局的尝试,但房企在追求多元化业务时也应注重自身禀赋‘因地制宜’,寻找新旧业务的平衡点,以美、英两国的房企发展经验来看,地产中期的利润空间依旧很大,很难找到一个新业务去完全替代地产业务,所以找到平衡点非常重要。第六个破局则是,房企在购房者需求多样化的背景下,应更多关注自身产品与服务的质量,拥有代表性的高质量产品将会成为房企重要的核心竞争力之一。”

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