原标题：中山苑的“过去”，正是一些小区的“如今”
徐汇区中山苑小区一处简易的小楼里，有一间是业委会办公室。每天，新一届业委会主任齐江“泡”在里面几小时，“业主们有问题了，直接找得到业委会。”而在一年多前，居民有问题或求助物业无门时，更多地往居委会跑。
“从居民有问题了去找谁，就能看出这个小区的治理关系顺不顺。”在宛五居委会主任马西霞看来，短短几个月，中山苑小区克服电梯锁停、业委会散伙、物业“抛盘”三重危机，由乱到治，关键在于居委、业委会、物业“三驾马车”合力拉车，关系理顺了，小区才能“上道”。
中山苑的“过去”，是一些小区如今的影子，它们还没有迎来从危机到生机的转变。究其原因，在于居委、业委会、物业三者之间，关系错位甚至缺位，导致“三驾马车”失衡，小区无法正常运作。
居委干部干了物业经理的活
“居委主任，地下停车库有人在遛狗，狗狗随地大小便，你能去管管吗？”中心城区某居委会主任的微信上，每天都有业主发来的这些信息。她苦笑着说，居委会的活，有八九成和物业管理有关。比如，居民家里水管漏水了，跑来找居委会要求维修，或索要维修人员电话；楼道里堆积了装修垃圾，居民给居委干部打电话，第一句话就说：“你们该管管了。”
“我们常开玩笑说，居委干部干了物业经理的活。”一位居委干部说，小区出现私搭乱建、地下车库遛狗等情况，居民找物业投诉，物业往往一句“我们没有执法权”，就弹回去了。这时，居民只好找居委会投诉，希望解决问题。“沟通协调物业管理的矛盾，花去了我们大量的时间。”居委干部颇为无奈。
而在专家看来，居委会“错位”，原因在于业委会缺位或“懒政”。“没事的时候，没人想起业委会，也很少有人愿意占用自己的时间为小区出力。出了纠纷需要维权时，才会有人四处打听‘咱们的业委会呢’？”不少居民都有这样的感受。
据民政部一项数据统计，到去年底，全国22%的社区建立了业主委员会。一位业内人士坦言：“今年以来，上海住宅小区业委会组建率在原有基础上提高了3个多百分点，成绩已不容易。”
在市人大代表潘书鸿看来，业委会“成立难”有主、客观原因。根据《上海市住宅物业管理规定》，业主委员会须由业主大会会议选举产生。而业主大会作出决定，应当经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，也就是所谓的“双过半”原则。
“‘双过半’是一道不低的门槛。”潘书鸿指出，一些小区建立初期入住率普遍偏低，还有不少业主以投资为目的购房，购房后直接出租、从未入住，这导致业主人数往往达不到有效条件，成立业委会的申请不得不长期搁置。而且，业委会工作大多具有公益性特点，涉及的工作很多是小区里的“鸡毛蒜皮”或矛盾纠纷，需要耗费大量精力，不少业主对业委会的工作普遍热情不高，参与度也不高。因此，上海不少小区业委会班子成员以退休人员和全职太太居多。
一位街道干部直言：小区里就算成立了业委会，如果成员们“懒政”，大事小事都不管，也会让居委干部“跑断腿”。“像业委会这样的群众自治制度，不能仅以自我管理、自我服务为评判标准，也需要政府的指导和监督。毕竟，自治水平的高低直接与业主自治意识的强弱、自治素养的高低等相关。”
“两驾马车”重合带来治理隐患
不仅是居委会“错位”、业委会缺位或懒政，在有的小区，居委会和业委会定位模糊，“两驾马车”甚至高度重合，某种程度上也带来治理隐患。
“业委会班子中竟然有不少是居委会干部，这样可以吗？”浦东一小区有业主反映，今年小区业委会换届选举，几经周折选出的业委会成员中竟然有不少是居委干部，居委会、业委会一肩挑，又当裁判员，又当运动员，让一些业主不服气。
无论是国家层面颁布的《物业管理条例》，还是地方性的《上海市住宅物业管理规定》，都对业委会选举产生做出相关规定。业内人士坦言，从目前的法律、法规来看，并没有规定说，居委会工作者不能兼任业委会成员，“不能说不合法，但确实不合理。”
根据法律、法规规定，居委会应协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主委员会的组建及日常运作。徐汇区宛南五村居民区党总支书记田虹认为，“三驾马车”中，居委会的职责应该更超脱，要学会当好“第三方”。比如，当业委会与物业公司发生纠纷时，居委会应该不偏不倚，处在第三方的角度，客观公正地协调处理矛盾，“如果居委干部又当裁判员，又当运动员，恐怕会导致公信力下降，得不偿失。”
专家们认为，居委干部很难兼任“双重身份”。“究竟是该站在业委会的立场，为小区业主申诉利益，还是站在居委会的角色，发挥第三方协调作用？”这也正是业主们所担忧的。
“‘三驾马车’不能模糊不清，要有清晰的定位，才能各司其职。”在齐江看来，业主需求或矛盾，往往有连锁效应，并不是靠一己之力就能完成的，需要沟通和协调。
他曾和物业一起登门解决了一位阿婆家的漏水问题，这位阿婆夸赞他：“我在小区住了几十年，你是第一个登门的业委会主任。”齐江说，碰到无法解决的难题，物业直接上门，如果直接对居民说，“这问题我解决不了”，居民会认为这是物业推卸责任，他们不依不饶。而如果有了业委会成员或居委干部一同沟通，多了一个“第三方”立场，很多事情迎刃而解。
价值认同并非一朝一夕之功
住宅小区是一个小社会；住宅小区综合治理更是一项系统工程。从居委会、业委会、物业“三驾马车”关系理顺，到形成顺畅的治理机制，还需找到突破口。
“‘三驾马车’是治理结构、是骨架，而自治共治和协商协调的机制，是使其循环畅通的脉络。”黄浦区半淞园路街道耀江居民区负责人说，小区事务涉及业主切身利益，小区议题和项目等更需探索自下而上的自治共治机制。
耀江居民区党总支牵头成立居民区业委会主任联谊会，同步在联谊会成立党的工作小组，由居民区党总支书记担任组长，指导推动联谊会运转，居委会、业委会和物业公司形成定期沟通与交流。比如增设高空抛物监控设施、实行小区通道不准停车等规定，都是在几方共同探讨下形成的决定。在联谊会平台下，居民区党总支、居委会牵头建立了由7人组成的跨小区综合治理小组。这样，业委会在工作中遇到瓶颈、困惑和矛盾时，综合治理小组及时提供帮助、献计献策。
上海正在推进在符合条件的业委会中成立党的工作领导小组，今年还将完成200个物业党建联建示范小区建设。在业内人士看来，这些都将进一步完善居民区治理架构。
“小区治理的生命力，在于社区居民的积极参与。”上海市法学会副秘书长汤啸天说，因为“人”是社区建设中的决定性因素，没有居民的广泛参与，再丰富的物质资源都无法很好利用。
受主客观因素影响，“大楼”里的居民彼此间存在疏离感，对社区事务关心较少，社区意识不强，缺乏认同感和归宿感。在汤啸天看来，目前，许多社区只是物业的概念，而非一个文化目标、价值认同的集合体。自治，除了“三驾马车”合力拉车，需要居民之间更多的沟通和交流，而这并非一朝一夕之功。
